วิธีประเมิณมูลค่ากิจการกลุ่มอสังหาอย่างง่าย

จากบทความก่อนหน้า การประเมิณมูลคาหุ้นอย่างง่าย เหมาะกับกิจการที่
ค่อนข้างมีรายได้เข้ามาค่อนเข้าแน่นอน แต่เราจะเอาใช้หมวดอสังหา
ตรงๆก็ไม่ได้ เพราะ ที่ผ่านมาอสังหาจะรับรู้รายได้จากตัวเลขยอดจอง

ซึ่งแน่นอนล่ะ ไม่ใช่จองทั้ง100 แล้วจะทำสัญญาโอนทั้ง 100 ที่ผ่านมา
เราจะเห็นว่า มีการซื้อขายใบจองกันเกลื่อน ทำให้ตัวเลขกำไรคาดการณ์
ได้ยากมาก! ตลาดจึงให้ค่า PE กลุ่มอสังหาค่อนข้างต่ำ-ต่ำมาก
ด้วยเหตุผลดังกล่าว

จนกระทั่งระยะหลัง การรับรู้รายได้ของอสังหาฯเปลียนจากยอดจอง
มาเป็นรับรู้รายได้เมื่อโอนทั้งก้อน เช่้น คอนโดก็นับเ็ป็นห้อง
บ้่่านก็นับหลังกันเลยครับ เงินดาวก็ค่อยมานับเมื่อโอนด้วย (ขอบคุณน้องโอ๊ค Audit เก่า ด้วยครับ ^^)
ทำให้ตัวเลข Backlog สำคัญมาก สำหรับแวดวงนี้ พราะจะใกล้เคียงกับยอดขายจริงมากขึ้นกว่าแต่ก่อน

พอเราได้ตัวเลข ยอดขายมาแล้ว ก็ทำการคำนวณกำไรได้ จาก NPM(อัตรากำไรสุทธิ) เฉลี่ยของบ.ที่เคยทำได้
เช่น บริัษัืท X มี Backlog ปี 55 ณ ปัจจุบัน

บริษัท X ณ 1 มกราคม 55 มียอด Backlog เป็นแบบนี้
Q155 = 5,000
Q255 = 7,000
Q355 = 8,000
Q455  = 5,000

สังเกตว่า ยอดขายหรือยอดโอน มันจะสวิงไปมา แบบนี้แหละครับ ขึ้นอยู่กับว่า โครงการไหนจะโอนกันไตรมาสไหน
ทีนี้ การบ้านเราก็คือ ติดตามว่า

– แต่โครงการมียอดขายไปเท่าไหร่แล้ว
– แล้วจะรับรู้รายได้เมื่อไหร่
– โครงการใหม่ที่ทำอยู่ สร้างช้า หรือเ็ร็วกว่ากำหนด
– ดอกเบี้ยขาขึ้นหรือขาลง
– ต้นทุนค่าก่อสร้าง เป็นไง ค่าแรงเพิ่มขึ้น แล้วยิ่งก่อสร้างช้า ต้นทุนก็วิ่งไปเรื่อย
– คนที่เข้าไปอยู่แล้ว บ่นหรือชม มีปัญหาอะไรบ้าง ปัญหาอยู่ในวิสัยที่แก้ได้มั้ย

โอเค ลองมาคำนวณกัน
Backlog รวม 4Q55 = 25,000 ล้านบาท  NPM 7%
ตรงนี้จะเื่ผื่อตัวเลขว่า โอนจริงซัก 90%
กำไรก็น่าจะราวๆ 25,000x 0.90x 0.07 = 1,575 ล้าน  เราก็เอาไปคำนวณหา EPS (กำไรต่อหุ้น) ได้เท่้าไหร่
สมมมิตมี 5,000 ล้านหุ้น ก็ตก EPS = 0.315 บาท/หุ้น

คราวนี้มาเรื่อง PE ละครับ ว่าตลาดจะให้ PE เท่าไหร่
P/E 5 เท่า ราคา = 0.315×5 = 1.575
P/E 6 เท่า ราคา = 0.315×6 =  1.890
P/E 7 เท่า ราคา = 0.315×7 = 2.205
P/E 8 เท่า ราคา = 0.315×8 = 2.520

แล้วเราจะรู้ได้อย่างไงว่า บริํษัทพัฒนาอสังหาS นี้ควรมี P/E เท่าไหร่
เพราะ P/E 5 กับ 8  ราคาหุ้นก็ต่างกันเยอะ 2.520 นี่ต่างกับ 1.575 ถึง 60% เลย

ผมใช้หลักเท่าที่คิดได้ดังต่อไปนี้

1. ดูจาก PE เฉลี่ยที่ผ่านมาของตัวเอง
เทียบกับตัวเองก็ดูง่ายดีครับ แต่ก็อย่าลืมดูพัฒนาการในอนาคตเปรียบเทียบด้วย ว่าบริษัทมีอะไร
เปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้นหรือแย่ลงบ้าง

2. ดูจากค่า PE เฉลี่ยของกลุ่ม
ผมว่าก็พอกล้อมแกล้ม แต่มันมีเหตุผลว่า ทำไมบริษัทนั้น P/E สูงกว่า P/E นี้ล่ะอ๋อ ก็ยอดขายเค้าสม่ำเสมอมา
โดยตลอด NPM ก็โตกว่าเพื่อน มี Backlog ต่อเนื่อง

3. ดูจาก Growth หรือ Backlog ในอนาคต
ว่าเป็นยังไง ไม่ใช่ว่า โอนปีนี้หมด กำไรเยอะเลย ปีหน้าโครงการใหม่สร้างเสร็จปลายปี ไม่มีของขาย ไม่มียอดโอน -_-!
กับอีกบริษัท มียอด Backlog ต่อเนื่อง แบบนี้ก็ให้ PE Premium ได้
อาจจะประยุกต์ใช้กับ สูตร สเป็กดี ได้  อ่านเพิ่มเติม

4. ดูจากแนวโน้มความต้องการของตลาด จากน้ำท่วมที่ผ่านมา เห็นได้ชัดว่า ความต้องการในแนวสูง มากกว่าแนวราบแน่ๆ
แล้วถ้ารัฐยังไม่มีมาตรการป้องกันที่แน่ชัด แล้วท่วมอีกรอบ จากงานช้าง จะกลายเป็นงานไดโนเสาร์ละทีนี้
แต่ถ้ามีมาตรการชัดเจน แนวราบก็มีแนวโน้มฟื้นจากความมั่นใจของผู้ซืิ้อ

ก็ไม่น่าแปลกใจที่ช่วงนี้ ตลาดจะให้ PE สูงกับ บริษัทที่มี Product ในแนวสูงหรือทำเลที่น้ำไม่ท่วม

5 .ฺฺฺBrand Awareness  ถ้าBrand หรือคุณภาพของบ้านที่ได้รับการยอมรับจากลูกค้่า เปิดขาย เปิดจองปุ๊บ หมดปั๊บ
PE สูงกว่า บริษัท ที่สร้างบ้านแล้ว สร้่างช้า ขายช้า ปัญหาเยอะ ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล

6. ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ถ้าบริษัท A หันมาสร้างโรงงานจากระบบ Precast ทำให้ย่นระยะเวลาไปได้
เวลาที่ย่นไปได้ ก็คือต้นทุนค่าแรงที่ลดลง ดอกเบี้ยที่จ่ายก็ลดลง ก็เป็นกำไรที่งอกขึ้นทางอ้อมได้ PE สูงกว่า บริษัท
ที่สร้างช้ากว่ากำหนดไปเรื่อยๆ ค่าแรงเพิ่ม ดอกเบี้ยเพิ่ม ก็ถูกต้องแล้ว

หวังว่าจะได้ไอเดียในการประเมิณมูลค่ากิจการของบริษัทในแวดวงอสังหาฯ ไปบ้าง ไม่มาก็น้อยนะครับ
ใครมีอะไรแชร์ ก็ยินดีนะครับ

24 ม.ค. 55