Sena CV Q1/14

 

• House Biz : Rental 90:10
• the kitcth condo boi 4 โครงการ
• เด่นเพราะ condo ต่ำล้าน เกิน 28 ตรม
• จะขอ boi ต้องเกิน 28 ตรม
• ทำรับเหมาเอง ทำให้รู้ต้นทุน เปรียบเทียบกับผู้รับเหมาข้างนอก
• partnership บ.แสงฟ้า
• Q1/57 เปลี่ยนนโยบาย audit เอาfur กับครัว มารวมเป็นต้นทุน
• ทำให้ Gm ลดเหลือ 37%
• พอที่ราคาแพง จะเน้นไปทำ TownHome
• ในวงการ Townhouse ดูLow ราคาไม่แพง
• บ้าน ค่าที่ ก่อสร้าง 40:60
• คอนโด ค่าที่ 10:80
• ตอนนี้ไม่สน รังสิตกับรามอินทรา เพราะมีเยอะแล้ว
• จะเน้นฝั่งตต พระราม2 เพชรเกษม
• วางกำไร sd 2-5%
• สนามกอลฟ์ จริงๆตั้งใจจะขายบ้านเป็นหลัก
• ทำ clubhouse เพิ่ม value
• ซื้อสนาม200 ที่ 300
• solar roof ติดบน warehouse 0.75M (แค่เพิ่ม Yield)
• total 26 โครงการ
• Q2/3 จะเปิดอีก 3โครงการ เพิ่มแนวราบเพิ่มขึ้น
• เพิ่มที่ปรึกษา ดูแลเรื่อง QC Process
• Partnership กับ บ.Precast
• ที่ดินศาลายา 60 ไร่ ห่างเซ็นทรัล 100 เมตร
• ถ้าทำคอนโดขาย 85-95K
• บ้านร่วมทางฝัน เป็นเงินที่ผบห ร่วมกันทำ
• sga เช่า จะเยอะขึ้น เพราะไม่มี cogs
• เช่า 9x% ใกล้ท่าเรือคลองเตย เดือนนึงได้ 3-4 ล้าน
• ยังไม่มีแผนออกตจว
• senafest 93%
• จะไม่เอาชื่อมาแปะ condo เพราะติดภาพบุคลิกเชย
• ผบห Position เป็นหุ้นปันผล

สรุป (+ข้อดี/-ข้อปรับปรุง)

+ราคาต่ำกว่า bv เมื่อเทียบกับsegment เดียวกัน
-ยอดขายต่ำกว่าเป้า ตามเศรษฐกิจ
+ผบห conservative
-ผบห conservative
-มีปัญหาเรื่องqc กับ brand

ขอบคุณท่านผู้จัดและท่านผู้ชวนนะครับ -/\-

แชน(1154)

Sena Oppday Q4/54

ขอสรุปประเด็นเท่าที่ผมจับใจความได้จาการฟัง Oppday Q4/2554 ณ วันที่ 1 มีนาคม 255 ของ Sena

– มีความคิดที่จะทำ Mall ที่2 ในปีนี้ พร้อมกับ SenaFest ไปเลย แต่กำลังหาที่ดินอยู่ที่ (นาทีที่ 20)

– เป้า port ค่าเช่า 5% ใน 3-5ปีนี้

– SenaFest ที่เช่าซื้อ(เซ้ง) ลดความเสี่ยงไม่ต้องลง Capex เต็ม โดยแบ่งจ่ายกำไรที่ได้ แบ่ง 10% ให้เจ้าของที่ด้วย
ลดดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้มีโอกาสได้ Return 20กว่า% อยู่ดี

– ใช้ Capex ไม่ถึงครึ่งของราคาที่ดินจริง600ล. ก็ไม่ถึง 300 ล้าน

– ตอนนี้ได้ที่เช่า 30% แล้ว บางชั้นกำลังก่อสร้าง ถ้าสร้างเสร็จก็มีโอกาสขายตามมา โดยรวมเป็นไปตามคาด
– ปี53 ที่ NPM 26% เพราะมีที่ที่เก็บไว้นาน เป็น Abnormal โดยเฉลี่ยพยายามอยู่ที 20%

– สาเหตุที่ไปพัทยาจริงๆ เพราะต้องการกระจายพื้นที่ ที่มีกำลังซื้อดีประกอบกับที่ดินที่มี มีศักยภาพ
ใกล้ระหว่างแหล่งชุมชนกับทะเล

– ตั้งเป้ายอดขายปี55 แบบอนุรักษ์นิยมไว้ที่ 1500 ล้านก่อน (ปีที่แล้วมีการยกยอดการโอนมา)

– ไตรมาส4ที่ผ่านมา มีค่าใช้จายเรื่องน้ำท่วมช่วยลูกบ้าน NPM ลดจาก 21 เหลือ 19.6

– มีความพยายามจะเพิ่มสภาพคล่อง ซึ่งก็เป็นการเพิ่ม Premium ให้กับตัวหุ้นเองด้วย

Presentation PDF

จดโน้ตไว้ระหว่างฟัง อาจดูห้วนๆไปหน่อย แต่จดไว้เป็นอ้างอิง ถ้ามีเวลาอยากให้ฟังย้อนหลังเต็มๆนะครับ
จะได้เห็น อากัปกิริยา จังหวะการพูด การตอบคำถามของ ผบห.ด้วย ผมว่าเป็นองค์ประกอบที่สำคัญอย่างนึงนะ
http://www.dcs-digital.com/setweb/index.php

@Shaen
1มีนาคม 2555

อ่านหัวข้อที่เกี่ยวข้อง

• PE Hybrid

• SENA Plus

PE Hybrid

เหตุเริ่มจาก ผมมองว่า การที่ตลาดหรือเราเองจะให้ PE กับซักธุรกิจ ที่มี Product หลากหลาย
มันจะดูหยาบๆ ลวกๆไปหน่อย เลยคิดว่า ถ้าแยก port เป็นประเภท แล้วให้คะแนนตามน้ำหนักไป
น่าจะสมเหตุสมผลกว่าในความเห็นผม

ขอยกตัวอย่าง กลุ่มอสังหาฯ ที่เพิ่งเขียนเลยแล้วกัน เพราะเห็นภาพชัดดี ระหว่าง แนวราบกับแนวสูงนี่
มันมีข้อดี ข้อด้อยต่างกัน ชัดเจน แล้วคนที่ตัดสินใจซื้อ ก็มีน้ำหนักที่เปลี่ยนไป
หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมครั้งใหญ่ที่ผ่านมา ก็จะเห็นได้เลยว่า ทำเลไหนน้ำไม่ท่วมก็จะขายดีแน่ แต่ทำเลไหนที่หนีไม่พ้น
ก็จะมาดูว่า แต่ละเจ้าดูแลลูกค้าที่เจอปัญหายังไงบ้าง ส่วนโครงการที่ยังขายไม่หมด ก็จุกกันไปตามระเบียบ
และภาวนาว่าภาครัฐจะมีมาตรการที่เป็นรูปธรรมออกมาซักที ไม่งั้นท่วมอีกรอบนี่ แนวราบกู่ไม่กลับจริงๆด้วย

โดยขอเริ่มที่ Sena ก่อนเลยแล้วกัน เพราะ ประกาศตัวว่าจะพัฒนาอสังหาครบวงจร แล้วก็เพิ่งเขียนภาคแรก ยังมีข้อมูลอยู่แล้ว
ลองย้อนอ่านตอนเก่า SENA Plus ดูก่อนก็ได้ครับ จะได้เห็นภาพของ Sena ชัดขึ้น

อันนี้เป็นยอดขายแบ่งตามประเภทของ Sena ที่ผ่านมา จากข้อมูลนี้ผมจะลองเอาไปทำ PE Hybrid ดู

ส่วนที่จะเพิ่มเติมนอกจากขายโครงการแล้ว ก็จะเป็นSena House ที่เป็น Apartment ให้เช่า, SenaFest Community Mall
และ สนามกอลฟ์ Pattaya Country Club ที่จะเป็นตัวสร้าง Recurring Income + ยกระดับ Brand ใ้ห้กับ Sena

หลักเกณฑ์การให้คะแนน

PE สำหรับบ้านแนวราบ => 3-5 เพราะลูกค้ายังกังวลเรื่องน้ำท่วม (Sena เฉลี่ย 4 ปีได้ 4.02)

PE สำหรับแนวสูง => เอาไป 5.5 แล้วค่อยๆขยับไป 6 ก่อน (AP 8.7)

PE สำหรับพื้นที่ให้เช่า => Sena หน้าใหม่เอาไป 8 ก่อน  (กลุ่มมีตั้งแต่ 10-20)

ผมเลยลองทำเป็นตารางโดยคำนวณตามสัดส่วนของกำไรดู โดยในปี 55-56 เรายังไม่รู้ตัวเลข แต่ผมจะยึดสัดส่วน% เป็นหลักนะครับ

จะเห็นว่า นี่ผมก็ออกแนวจะกดๆคะแนน กับ Sena แล้ว แต่ PE Hybrid ของ Sena จากตารางก็ยังดูพอเป็นไปได้
ไม่ได้น่าเกลียดอะไร แถมยังตามเพื่อนๆในกลุ่ม ณ ปัจจุบันเสียด้วยซ้ำ

ปล ถ้าว่างๆ + นึกสนุก อาจลองทำ PE Hybrid โครงการของ บ.อื่นๆด้วยก็น่าจะเห็นภาพชัดขึ้น
น่าจะละเอียดกว่าที่จะให้ PE เหมารวมไปเลยนะ หรือ เพื่อนที่ตามอ่านท่านใด ลองคำนวณของเจ้าอื่นดูก็ได้ครับ

@Shaen
22 ก.พ. 2012