Monthly Archives: กุมภาพันธ์ 2012

QOI3 : Don’t Time The Market

มาตรฐาน

สิ่งที่นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จระดับตำนานอย่าง Peter Lynch แนะนำบ่อยๆ
ว่าไม่ควรทำคือ Don’t time the market  แปลเป็นไทยว่า “อย่าจับจังหวะตลาด

แต่มันฝืนธรรมชาติมนุษย์ที่มียีนส์ที่ชอบความเสี่ยง เข้าใจได้ว่า มันสนุก ท้าทาย
ถ้าทายถูกบ่อยๆก็น่าจะได้ผลตอบแทนที่ดีซิ แต่เรายิ่งทายบ่อยๆ เรากลับใช้ ความรู้สึก
ใช้อารมณ์ของตลาด มาเป็นอารมณ์ตัวเอง แล้วเรายิ่งห่างคำว่าการลงทุนเข้าไปทุกที..ทุกที

แล้วเราควรทำอย่างไงดี ที่จะแก้นิสัยที่น่าสนุก แต่ไม่ดีต่อการลงทุนเช่นนี้เล่า?
ผมขอเสนอแนวทางที่ิพอจะคิดได้ ได้ลองทำดูแล้ว และได้ผลดีขึ้น ยังไงล่ะ ลองอ่านดูครับ

1.เปลี่ยนจากทายตลาด มาเป็นทายผลประกอบการณ์แทน  นี่จะเป็นการบังคับกลายๆให้เราทำการบ้าน
หรือคาดการณ์ปัจจัยแวดล้อมที่จะทำให้ตัวกิจการดีขึ้นหรือแย่ลง แถมยังต้องย้อนกลับไปดูผลงานที่ผ่านๆมา
ของกิจการด้วยว่า ที่ผ่านมาโตเป็นยังไง แล้วจะงบที่จะออก ถ้าจะโตขึ้น เพราะสาเหตุอะไร

แถมยังยืดระยะเวลาในการทาย จากทุกวัน ทุกสัปดาห์ เป็น 3 เดือน ทายกันที แล้วก็รอดูผลงานที่เีราทายว่าเป็นยังไง
ทายถูก กำไรบ.โต ก็ไม่มีเหตุผลที่หุ้นจะไม่ขึ้น ถึงหุ้นไม่ขึ้น ด้วยสภาวะตลาดอารมณ์ไม่ดี เราก็สบายใจ เพราะเรารู้ว่า
ผลการดำเนินของกิจการจริง มันได้กำไรนี่นา ในเวลาไม่ช้า ราคาจะสะท้อนมูลค่าเองครับ

2. Bath Cost Average ซื้อเฉลี่ยโดยกำหนดจำนวนเงินเป็นหลัก เช่น ตั้งใจจะซื้อหุ้นตัวนี้เดือนละ 3,000 บาท
เดือนแรก หุ้นราคา 1 บาท ได้ 3,000 หุ้น
เดือน2 หุ้นราคา 1.20 บาท ได้ 2,500 หุ้น
เดือน3 หุ้นราคา 0.8 บาท ได้ 3,750 หุ้น
เดือน4 หุ้นกลับมา 0.9 บาทได้ 3333 หุ้น
เดือน 5 หุ้น 1 บาท ได้ 3,000 หุ้น

เอาเท่านี้ก่อน สุดท้าย เราจะมีหุ้น = 15,583 หุ้น ใช้เงินไป 15,000 บาท เฉลี่ยหุ้นละ 0.96 บาท
จะเห็นว่าแถมต้นทุนที่ได้ส่วนใหญ่จะเสมอกับค่าเฉลี่ยหรือจะดีกว่าค่าเฉลี่ยด้วยครับ
แถมเราไม่ต้องเสียเวลาไปจับจังหวะตลาด อันนี้เหมาะกับคนที่ต้องการสร้่างวินัยให้กับตัวเอง
และอาจะไม่มีเวลาเจาะธุรกิจมากนัก แถมยิ่งตลาดลง ยิ่งมีโอกาสซื้อหุ้นได้จำนวนมากขึ้น
เป็นการเปลี่ยนวิธีการมองครับ

อ้อ หุ้นที่จะทยอยซื้อ ควรจะมีการเติบโตไปตาม GDP นะครับ มีรายได้ค่อนข้างแน่นอน หรือคาดการณ์ หรือเข้าใจได้
ถ้าเราเป็นมือใหม่ ยังไม่ควรเป็นลงทุนในหุ้นกลุ่มที่คาดการณ์รายได้ได้ยาก และไม่แน่นอน เช่น รับเหมา
โภคภัณฑ์ที่มีราคาแกว่งมาก เพราะอนาคตข้าง รายได้กับกำไร มันไม่ได้เพิ่้มขึ้นเป็นเส้นตรงครับ

แต่ถ้ายังเลิกการจับจังหวะตลาดไม่ได้ทันที ลอง 2 วิธีนี้ครับ

3. ทยอยซื้อ ทยอยขาย เช่น การจะเข้าหุ้นใหม่ หรือการจะ switch ไปตัวอื่นแืทน แทนที่จะขายหมด หรือ ซื้อหมด
ลองกำหนดกลยุทธ์ค่อยๆทยอย อาจจะเ็ป็น 3 ไม้ 5 ไม้ ตามความมั่นใจ ตัวนี้จะช่วยลด การขายหมู การติดดอยได้
เพราะเรามีแผนเฉลี่ยไว้แล้ว

4. ลดการใช้อารมณ์ โดยใช้เครื่องมือและข้อมูลประกอบ
ส่วนตัวผมมองว่า กราฟคือ ประวัติศาสตร์ที่ได้เกิดขึ้นมาแล้ว เราใช้ดูประกอบเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจ
เป็นลดการใช้อารมณ์ในการตัดสินใจ

โดยเฉพาะ ธุรกิจที่เีกี่ยวข้องกับการใช้วัตถุดิบที่ราคามีการเคลื่อนไหว การที่เรารู้ศึกษาปัจจัยที่จะส่งผลกระทบแนวโน้มของวัตดุดิบ
โดยใช้การกราฟ ผมว่ามันก็ไม่ได้น่ารังเกียจเพราะมันคือการเอาข้อมูลจริงที่เกิดขึ้นมาplotต่อกันเพื่อให้เห็นแนวโน้ม
จริงๆข้อนี้ก็มีส่วนที่เป็นข้อ 1 ปนอยู่ ต่างกันเพียงแค่ เราเอาปัจจัยต่างๆ ที่พอจะตีค่าได้มาประเมิณเป็นตัวเลข

นี่เป็นกราฟค่าระวางเรือ แต่ละแท่งแทน 1 เดือน พอเข้าใจแล้วใช่มั้ยครับว่า หุ้นวัฏจักร มันแกว่งแรงขนาดไหน
สูงสุด 12,xxx ตอนนี้ 7xx ต่างกันกี่เท่า ลองไปชั่งใจดู

ฉะนั้นถ้าคุณยังเป็นมือใหม่ และไม่เข้าใจวัฏจักรของมัน ไม่ใช่ลงแล้ว ซื้อเฉลี่ยขาลง แล้วจะคอยไปเรื่อยๆได้นะครับ
รอบมันอาจจะยาวนานกว่าที่คุณคิด

5.มีแผนสำรอง คือกำหนดแผนไว้ล่วงหน้าเลย ถ้าหุ้นขึ้นถึงจุดไหนจะทำอย่าง ถ้าหุ้นลงถึงจุดหนึ่งจะทำอย่างไร
ทั้งนี้อยากให้ดูว่า ที่หุ้นลงเป็น Nosie หรือ เป็นเพราะพื้นฐานเปลี่ยน

ผลการวิจัยจากกองทุนต่างๆ แสดงให้เห็นอยู่เป็นประจำครับ การที่เราลงทุนในกองทุนดัชนี ไม่ต้องวิ่งเข้าวิ่งออก
ซึ่งดูเหมือนไม่ค่อยได้ืทำอะไร ง่ายเหลือเกิน แต่กลับให้ผลตอบแทนดีกว่า กองทุนเชิงรุก ที่พยายามเข้าออกบ่อยๆ
ด้วยซ้ำไป

การให้เวลากับหุ้นหรือกิจการที่เราเลือกแล้วว่าดี ได้แสดงศักยภาพออกมา Philips Fisher บอกอย่างน้อยต้อง 3 ปี
Buffet บางตัว ซื้อแล้วก็ถือยาวจนปัจจุบันหลายสิบปี อย่าง Coca-Cola ก็เป็นที่ประจักษณ์แล้วว่า คุ้มค่ากว่าเป็นไหนๆ

ส่วนตัวผมนิยม Time the Profit & Growth ในธุรกิจที่ผมเข้าใจครับ 🙂

@Shaen
24 ก.พ. 55

QOI2 : MOS

มาตรฐาน

หายไปนานเลยกับ Qoi หรือ Quote of Investment หรือ ในชื่อไทยที่ว่า วรรคทองการลงทุน
ไม่ได้เหลวไหลนะครับ เพราะก็เขียนตอนอื่นๆเพลินไปหน่อย จนกระทั่้งมีเพื่อนมาถามว่า..

MOS คืออะไร? มอส ปฏิภาณ หรือเปล่า ถึงจะแป๊ก แต่มมุขนี้เป็นมุขบังคับ ที่ใครไ้ด้อ่าน
หรือเห็นก็ต้องนึกถึงเป็นอันดับแรกๆ สำหรับคนที่ไม่ได้ลงทุน หรือลงทุนอยู่แต่ยังศึกษาไม่ถึง

ซึี่งผมมองว่า มันแทบจะเป็นคำแท่ง (คำศักดิ์สิทธิ์ – ยังไม่หยุดยิง -__-) ของนักลงทุนแนว
VI เลยครับ และมันควรเป็นวรรแรกๆ ที่นักลงทุนแนวคุณค่า ควรจะรู้จักเลยนะ เพราะ
มันเป็นหัวใจของการลงทุน ที่จะช่วยให้คุณรอดพ้นหรือลดอัตราการอยู่ดอยให้น้อยลง

MOS ย่อ มาจาก Margin of Safety โดยเป็นบัญญัติโดย “Graham and Dodd” ตั้งแต่ปี 1934 นู้นเลย
แปลเป็นไทย “ขอบเขตของความปลอดภัย” จะยิ่งงงหนักไปอีกมั้ย แต่ถ้าอธิบายแบบวิชาการหน่อย
จะเขียนในรูปสมการได้แบบนี้

MOS = instinc value – market price

แล้วก็จะงงกับ instinc value อีก แปลไทยง่ายสุดๆในแบบของผมคือ

MOS = มูลค่าที่ควรจะเป็น – ราคาซื้อขายในตลาด

แต่มูลค่าที่ควรจะเ็ป็นของแต่ละคนก็ไม่เท่ากันอีก อันนี้ก็แล้วแต่ว่าจะใช้วิธีไหนในการประเมิณนะครับ
ยกตัวอย่างเื่พื่อลดความงง สมมติน้องผมมีแสตมป์ตราไว้ที่ 1 บาท 2 ดวง ราคาตลาดหรือความสามารถ
ของมันก็ถือ ใช้เป็นอาการแปะจดหมาย=1 บาท ถูกมั้ยครับ แต่พอดีผมเห็นอะไรบางอย่าง ขอซื้อน้อง
100 บาืท น้องมันงงๆ ซื้อมาบาทเดียว ขายได้ 100 นึงก็เอาดิ แล้วค่อยไปซื้อใหม่ก็ได้ ได้กำไรเห็นๆ

แต่สิ่งที่ผมเห็นคือ แสตมป์มันไม่ธรรมดา เพราะมันพิมพ์พลาดไป ทำให้กลายเป็นของหายาก ของสะสมไป ถ้าเอาไปปล่อยไปในตลาด
ที่เค้าเล่นกัน ทีาเค้าเห็นมูลค่าเหมือนอย่างที่เราเห็น มูลล่าจะพุ่งขึ้นไปอย่างน้อย 1,000 บาืท !!

พอเข้าใจแล้วใช่มั้ยครับ ผมยอมซื้อ 100 นี่คือ ราคาซื้อขาย แต่ 1,000 นี่คือมูลค่าที่ผมเห็นและคิดว่าควรจะเป็น และน้องผมก็พอใจ
ที่จะขายในราคานั้น ส่วนมันจะรู้หรือเปล่า ผมเอาไปขายได้เท่าไหร่

นี่เป็นเรื่องสมมตินะครับ ถ้าผมขายได้จริง ผมก็จะแบ่งเท่าๆกัน เพราะผมถือว่า ผมมีัข้อมูลที่เป็นประโยชน์และน้องมีของ ถือว่า
เกื้อกูลซึ่งกันและกัน และผมคงไม่สบายใจที่จะเอาข้อมูลที่ผมรู้ มาหากินแบบนี้ ไม่ใช่แนวผมครับ

การลงทุนก็ใช้หลักคิดเดียวกัน โดยผมมองว่า มันแบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ
1. มอง Growth หรือ Upside
2. มอง Risk หรือ Downside

ยกตัวอย่างหุ้น ABC ทำการบ้านมาอย่างดีระดับนึง ราคาในกระดาน 10 บาท สภาวะตลาดปกติแต่ผมคำนวณมูลค่าที่ควรจะเป็น
ได้ 12 บาืท อย่างนี้ upside = 20%

แต่ถ้าตลาดไม่ปกติ จะด้วย panic ชั่วคราวด้วยสาเหตุอะไรก็แล้ว มีโอกาสที่มันจะลงมาอีก 10-20% ถ้าเปิดใจใช้กราฟเข้ามาช่วย
จะทำให้เห็นภาพชัดว่า ทุนเฉลี่ย ณ ระดับเวลาต่างๆ มีเท่าไหร่กันบ้าง

สมมติ
ค่าเฉลี่ย 10 วัน = 10 บาท
ค่าเฉลี่ย 30 วัน 9.5 บาืท
ค่าเฉลี่ย 200 วัน 9 บาืท

แล้วตลาด panic จริง มันหล่นลงมาที่ 9.5 บาท แสดงว่า มี MOS = 12/9.5 = 26.31%
และถ้ามันหล่นมาที่ 9 บาท จะมี MOS = 33.33%

ถ้าเรารอ ณ ช่วงราคาดังกล่าว สมมติได้ที่ 9.5 50% และ 9 บาืืท 50 % เราจะมี MOS ประมาณ 30% ณ เป้าหมาย 12 บาท
และถ้าตลาดเด้งมาที่เดิมที่ 10 บาท เราก็ได้กำไร = 10/9.25 = 8.10% แล้ว

อย่างไรก็ดี MOS ของแต่ละคนก็ไม่เท่ากัน เพราะต่างกันด้วยเหตุผล และ กรอบเวลา

นี่คือ MOS Hybrid ในแบบของผมครับ หวังว่้าจะได้ประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ และขอปิดท้ายด้วยเพลงนี้ วรรคทองการลงทุนนี้
ถึงจะมาช้าไปหน่อย แต่ มาแล้ว ยังดีกว่ามาช้า มาช้ายังดีกว่าไม่มา เนาะ

ปล. สุดท้าย ผมแทรกมุข สามหนุ่มสามมุมครบจนได้ เอิ๊กๆ
ปล2 MV บอกวัยจริงๆ แต่เชื่อว่า มีคนร้องตามได้ 55

@Shaen
23 ก.พ.55

PE Hybrid

มาตรฐาน

เหตุเริ่มจาก ผมมองว่า การที่ตลาดหรือเราเองจะให้ PE กับซักธุรกิจ ที่มี Product หลากหลาย
มันจะดูหยาบๆ ลวกๆไปหน่อย เลยคิดว่า ถ้าแยก port เป็นประเภท แล้วให้คะแนนตามน้ำหนักไป
น่าจะสมเหตุสมผลกว่าในความเห็นผม

ขอยกตัวอย่าง กลุ่มอสังหาฯ ที่เพิ่งเขียนเลยแล้วกัน เพราะเห็นภาพชัดดี ระหว่าง แนวราบกับแนวสูงนี่
มันมีข้อดี ข้อด้อยต่างกัน ชัดเจน แล้วคนที่ตัดสินใจซื้อ ก็มีน้ำหนักที่เปลี่ยนไป
หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมครั้งใหญ่ที่ผ่านมา ก็จะเห็นได้เลยว่า ทำเลไหนน้ำไม่ท่วมก็จะขายดีแน่ แต่ทำเลไหนที่หนีไม่พ้น
ก็จะมาดูว่า แต่ละเจ้าดูแลลูกค้าที่เจอปัญหายังไงบ้าง ส่วนโครงการที่ยังขายไม่หมด ก็จุกกันไปตามระเบียบ
และภาวนาว่าภาครัฐจะมีมาตรการที่เป็นรูปธรรมออกมาซักที ไม่งั้นท่วมอีกรอบนี่ แนวราบกู่ไม่กลับจริงๆด้วย

โดยขอเริ่มที่ Sena ก่อนเลยแล้วกัน เพราะ ประกาศตัวว่าจะพัฒนาอสังหาครบวงจร แล้วก็เพิ่งเขียนภาคแรก ยังมีข้อมูลอยู่แล้ว
ลองย้อนอ่านตอนเก่า SENA Plus ดูก่อนก็ได้ครับ จะได้เห็นภาพของ Sena ชัดขึ้น

อันนี้เป็นยอดขายแบ่งตามประเภทของ Sena ที่ผ่านมา จากข้อมูลนี้ผมจะลองเอาไปทำ PE Hybrid ดู


ส่วนที่จะเพิ่มเติมนอกจากขายโครงการแล้ว ก็จะเป็นSena House ที่เป็น Apartment ให้เช่า, SenaFest Community Mall
และ สนามกอลฟ์ Pattaya Country Club ที่จะเป็นตัวสร้าง Recurring Income + ยกระดับ Brand ใ้ห้กับ Sena


หลักเกณฑ์การให้คะแนน

PE สำหรับบ้านแนวราบ => 3-5 เพราะลูกค้ายังกังวลเรื่องน้ำท่วม (Sena เฉลี่ย 4 ปีได้ 4.02)

PE สำหรับแนวสูง => เอาไป 5.5 แล้วค่อยๆขยับไป 6 ก่อน (AP 8.7)

PE สำหรับพื้นที่ให้เช่า => Sena หน้าใหม่เอาไป 8 ก่อน  (กลุ่มมีตั้งแต่ 10-20)


ผมเลยลองทำเป็นตารางโดยคำนวณตามสัดส่วนของกำไรดู โดยในปี 55-56 เรายังไม่รู้ตัวเลข แต่ผมจะยึดสัดส่วน% เป็นหลักนะครับ

จะเห็นว่า นี่ผมก็ออกแนวจะกดๆคะแนน กับ Sena แล้ว แต่ PE Hybrid ของ Sena จากตารางก็ยังดูพอเป็นไปได้
ไม่ได้น่าเกลียดอะไร แถมยังตามเพื่อนๆในกลุ่ม ณ ปัจจุบันเสียด้วยซ้ำ

ปล ถ้าว่างๆ + นึกสนุก อาจลองทำ PE Hybrid โครงการของ บ.อื่นๆด้วยก็น่าจะเห็นภาพชัดขึ้น
น่าจะละเอียดกว่าที่จะให้ PE เหมารวมไปเลยนะ หรือ เพื่อนที่ตามอ่านท่านใด ลองคำนวณของเจ้าอื่นดูก็ได้ครับ

@Shaen
22 ก.พ. 2012

SENA Plus

มาตรฐาน

SENA ชื่อนี้หลายคนที่อยู่ในวงการลงทุนและอสังหาฯ คงรู้สึกได้ถึง “ความหน่วง” ด้วยความที่เริ่มจาก
ธุรกิจกงสี ซึ่งก็มีทั้งข้อดีและข้อจำกัด ข้อดีก็คือ เถ้าแก่จะลงมาดูแลโครงการแบบใกล้ชิด ตัดสินใจได้เร็ว
แต่ข้อจำกัดของ Sena คือ เคยผ่านประสบการณ์การลอยตัวค่าเงินบาทมา ซึ่งช่วงแรกกู้เงินจากตปท.มา
แล้วไม่ได้ืทำ Forward ไว้! แน่นอนว่า บาดเจ็บ

ฉะนั้นเวลาจะขยายโครงการ Sena จะระมัดระวังมากกว่าปกติ และมีการเปลี่ยนถ่ายรุ่นในการบริหารด้วย
แต่ก็ยังมีกลิ่นไอของความเป็นกงสีอยู่ เพราะสัดส่วนการถือหุ้นอยู่กว่าครึ่ง ทำให้การขยายตัว ในช่วงที่ผ่านมา
เทียบกับเืพื่อนๆในกลุ่ม อาจจะดู หน่วงๆไป

ลองมาดูเพื่อนๆในแวดงงเดียวกันเปรียบเทียบดู

PSพระเอกในอดีต เจาะตลาดทุกกลุ่ม สร้างเยอะ ขายไว แต่มาจุกตอนน้ำท่วมปีล่าสุด

SPALI – พื้นที่อาจจะรองมาหน่อย ควบคุมต้นทุนเก่ง – โตตลอดเช่นกัน

LPN สม่ำเสมอด้วยคุณภาพ ถนัดแนวสูงเป็นพิเศษ

https://i0.wp.com/content.screencast.com/users/glauy/folders/Snagit/media/5c5b8be5-d928-4dfb-b06b-4a8236a77862/02.15.2012-15.11.05.png

SIRI ผู้ท้าชิงแชมป์คนใหม่ Brand ติดตลาด ออกแบบสวย เปิดจองและหมดภายในวันเดียวอยู่บ่อยๆ


ตบท้ายด้วย SENA ดูยอดขาย กำไร แล้วจะเข้าใจว่า ทำไมมันถึงหน่วง PE ต่ำเตี้ยเช่นนี้ แต่…

แต่แนวโน้มรายไตรมาสเริ่มจะดีขึ้น!

ด้วยผลงานที่ผ่านมา ยอดขาย กำไรแทบไม่โต และถือว่าเป็นผู้เล่นตัวเล็กในตลาดอสังหาฯ
SENA จึงถูกวางตำแหน่ง หุ้นปันผล มาโดยตลอด สังเกตปันผล 7-8% มาโดยตลาด

แต่จากข้อมูลล่าสุด โครงการในมือ เหลือในแนวสูงเยอะ ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด ก็น่าจะเป็นผลดี

ถึงแม้จะมียอดขายที่ไม่สูง แต่มีประสิทธิภาพในการคุมต้นทุนและการบริหารนี่แหละ ดูจาก ROA,ROE,NPM ถือว่าสูงไม่น้อย
นี่ถือเป็นจุดเด่นของ SENA และเมื่อถึงคราวเวลาจะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์  ขนาดที่เล็ก จะทำได้คล่องตัวมากกว่า

SenaFest – Community Mall ความท้าทายใหม่ที่จะทำให้ Brand Sena ดูมีสีสัน มีชีิวิตชีวา เพิ่มมากขึ้น

https://i1.wp.com/www.senafest.com/img/gellery/pic1.jpg


Image

Senafest ถือว่ามีความสูงแตกต่างจากคอมมิวนิตี้มอลล์ทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่มีจำนวนไม่เกิน 2-3 ชั้น แต่โครงการนี้จะมี 4 ชั้น เพื่อให้ลูกค้า
ได้เต็มอิ่มกับพื้นที่และจำนวนร้านค้าที่เพิ่มขึ้นได้อีก ประมาณ 25% จะมีการติดตั้งบันไดเลื่อนถึง 16 ตัว เพื่ออำนวยความสะดวกใน
การขึ้น-ลง ส่วนบริเวณชั้น 1 เป็นลานจัดกิจกรรมอีสต์คอร์ตและเวสต์คอร์ต เพื่อเพิ่มความคึกคักให้กับมอลล์

ล่าสุด เมื่อประมาณ 2 สัปดาห์ ได้เริ่มนำเสนอรายละเอียดโครงการให้กับผู้เช่ากลุ่มเป้าหมาย แต่ยังไม่ได้กำหนดอัตราค่าเช่าเป็นทางการ
เบื้องต้นคาดว่าจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 800-2,000 บาท/ ตารางเมตร/เดือน สำหรับงานก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการช่วงปลายปี 2555

อ้างอิง http://www.senafest.com

ภาคประเมิณกำไร SenaFest

ที่นี่ผมอยากเลยลองประเมิณ รายได้ กำไร จาก SenaFest ดูบ้าง

https://i1.wp.com/content.screencast.com/users/glauy/folders/Snagit/media/8ab4fc21-981b-40d4-abce-ae9853d6280f/02.15.2012-21.38.16.png

ตารางนี้เทียบกับเพื่อนที่เป็นธุรกิจที่ให้เช่้าพื้นที่ ว่ามีอัตราส่วนทางการเงินยังไงบ้าง

ภาควิเคราะห์

ในช่วงแรกเป็นการเปิดตัว ค่าเช่าอาจจะยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับเพื่อนๆ อย่าง SF นี่ 2,000/ตรม. เลยนะครับ
ของ SenaFest ถ้าตีซัก 1200-1500 บาืท/ตร.ม กำไรจากที่ผ่านมา + เืทียบกับเพื่อนๆ น่าจะ 25-30% ความจุ 90%

จะได้ รายได้ราว 127 ล้านบาท กำไรจะอยู่ในช่วง 31-39 ล้านบาท เฉพาะพื้นทีให้เช่า
(อาจจะมีพ่วงมาในลักษณะป้ายโฆษณา+กิจกรรมส่งเสริมการขาย บ้างซัก 5%)
ก็ตีราวๆ 35 ล้านบาท/ปี สำหรับช่วงเริ่มต้น

แต่ในข่าวมีเขียนเผื่อเอาไว้ สามารถเพิ่มพื้นที่เช่าได้อีก 25%
88 ล้าน ก็จะเป็นกำไรจากค่าเช่าสูงสุด ณ ปัจจุบันที่จะทำได้
และยังสามารถเพิ่มค่าเช่าตามสภาพเศรษฐกิจไปได้อีก

สัดส่วนจาก SenaFest อาจจะดูไม่เยอะ แต่ผลพลอยได้ื่ทางอ้อมที่ SENA จะได้คือ Brand Awareness
ต่อภาพลักษณ์ของอสังหาของ SENA เอง เวลาจะเปิดขายโครงการใหม่ๆ ก็สามารถเปิดขายที่ SenaFest ได้เลย
ส่งผลใ้ห้มีโอกาสขายโครงการได้มากขึ้น และมีโอกาสที่จะทำ Mall แหล่งถัดๆไป ไ้ด้อีก

สรุปคือ ผมมองว่า SenaFest + Pattaya Golf Club มีโอกาสที่จะตอบโจทย์
ที่ Sena ขาดอยู่ในแง่ความแข็งแรง + ความหรูหรา ของ Brand ไปได้


ภาคต่อ : ตัวอย่างการคำนวณ PE Hybrid ของ SENA ครับ

เผยแพร่ครั้งแรก : 22 ก.พ. 2012
@Shaen

Another Earth

มาตรฐาน

จะมีใครซักคนที่คิดเหมือนเรามั้ย จะมีใครซักคนที่ทำเหมือนเรา
ถ้ามี จะดีมั้ย?

แล้วถ้าเราเจอกับตัวเีรา่เองอีกคนในอีกโลกนึง
เราจะทักเค้าด้วยประโยคแรกว่าอะไร …

แต่ด้วยplotเรื่องแบบนี้ ชวนให้คิด คล้อย ตาม ไปได้ไม่ยาก…
ทั้งๆที่มันชวนให้ึคิด แต่หนังเรื่องนี้ไม่ได้พูดถึงตรงนั้นเลย

หนังมีกลิ่นของ Contact หนังไซไฟเหงาๆ เมื่อสิบกว่าปีก่อน แต่หยิบยกมุมที่ เมื่อมีการค้นพบของสิ่งนึง เป็นจุดจบและเป็นจุดเิริ่ม
ของอีกหลายๆสิ่ง….

เรื่องเริ่มต้นด้วย ในการค้นพบโลกอีกใบในค่ำคืนนึงนึง ทำให้ Roda ขับรถชนอีกคันนึง ส่งผลให้ภรรยาและลูกของนักแต่งเพลงเสียทั้งคู่
หลังจากที่ Roda พ้นโทษมา ต้องการจะไปขอโทษและสารภาพนักแต่งเพลงคนนั้น ด้วยความไม่กล้า ทำให้กลายเป็นพนักงาน
ทำความสะอาดไป และความสัมพันธ์ของทั้งคู่ก็พัฒนาไปมากเรื่อยๆ จนกระทั่ง มีโครงการจะบินไปสู่ Earth2

แต่ที่หยิบยกมาเล่า มาแชร์ต่อ เพราะ นอกจากหนังจะมีมุมมองน่าสนใจแล้ว นางเอกมีเส่นห์มาก
หน้าตาสวยแบบคลาสิคแต่นั่นก็ยังไม่พอ ที่ทำให้ผมนำมาเขียน..

Brit Marling คือชื่อของเธอ เธอจาก Economics จาก Georgetown
ถูก Golman Sachsเรียกตัวไปทำงาน แต่เธอตัดสินใจที่จะเป็นศิลปิน

เธอย้ายไป LA และใช้เวลา2-3ปีในการลุยอุตสาหกรรมหนัง ได้เริ่มเป็น
ตัวประกอบหนังสยองขวัญบ้าง ดูท่าจะเกิดลำบาก  เธอเลยตัดสินใจ
สร้างโอากาสให้ตัวเอง ด้วยการ เขียนบท ซะเองเลย เำพราะเธอจะได้เล่นเอง
แต่ยังไม่เจ๋งไม่พอ เธอเขียน 2 เรื่องพร้อมๆกัน เช้าเขียนเรื่องนึง
บ่ายเขียนอีกเรื่องนึง

ซึ่งทั้งสองเรื่องฉายในเทศกาลหลัง Sundance ในปีที่ผ่านมา
Another Earth (2011)Sound of My Voice (2011)

เจ๋งมั้ยครับ จบเศรษฐศาสตร์ แต่มาทำหนัง แถมหนังยังชนะเลิศด้วยครับ เธอให้เหตุผลที่มาเป็นนักแสดงว่า

The only reason I wanted to act is because it’s the hardest thing in the world for me to do. I can’t think of anything
harder.
I could probably be a heart surgeon easier. Acting requires this kind of monastic discipline.

ประเด็นที่ผมยกย่องเธอคือ อยากทำอะไร อยากพิสูจน์ตัวเอง ก็ลุยเองเลย ไม่มีใครจะมาสอนเราได้ดีเท่าตัวเราเอง

อ้อ แล้วถ้าคุณพบคุณอีกคนในโลก คุณจะทักเค้าว่าอะไร
ส่วนผมในฐานะแฟนหงส์จะถามว่า “Liverpool ที่ Earth2 ได้แชมป์ Premier หรือยัง เพราะที่นี่ยังไม่เห็นวี่แววเลย-_-!”

แต่เราอาจจะทำอย่างนั้นอยู่แล้วก็ได้ ทำบ่อยซะด้วย…ก็คุยกับตัวเองไง

20 ก.พ.55
@Shaen

ข้อมูลSETไทยเทียบภูมิภาค

มาตรฐาน

เวลาได้ยินใครปรับลดอันดับตามอำเภอใจ ด้วยเหตุผลใดที่ฟังแล้วเข้าใจยาก หรือไม่อยากให้เข้าใจ
มันน่าหงุดหงิดนะครับ เลยขอแชร์ข้อมูลของไทยเทียบกับภูมิภาคครับ

มอร์แกน สแตนเลย์ ประกาศปรับลดน้ำหนักการลงทุนในตลาดหุ้นไทย ฟิลิปปินส์ และแอฟริกาใต้
ขณะที่ปรับเพิ่มน้ำหนักในไต้หวัน อินโดนีเซียและมาเลเซีย

ทั้งนี้ มอร์แกน สแตนเลย์ประกาศลดน้ำหนักการลงทุนในไทยสู่ underweightจาก equal weight
รวมทั้งลดน้ำหนักการลงทุนในฟิลิปปินส์ และแอฟริกาใต้ลงสู่ equalweight จาก overweight

ขณะเดียวกัน บริษัทได้ปรับเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในหุ้นไต้หวันสู่ equal weight จาก underweight
และเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในหุ้นอินโดนีเซีย และมาเลเซียสู่  overweight จาก equal weight

มอร์แกน สแตนเลย์ระบุว่า การพุ่งขึ้นของราคาน้ำมันเป็นปัจจัยที่ทำให้ทางบริษัทปรับเปลี่ยนมุมมองต่อ
ไทย มาเลเซีย อินโดนีเซีย และฟิลิปปินส์

“สถานการณ์ ความเสี่ยงทางด้านการเมืองระหว่างประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ราคาน้ำมันพุ่ง
ขึ้นมากกว่าที่ทีมสินค้าโภคภัณฑ์ของเราคาดการณ์ไว้” มอร์แกนสแตนเลย์ระบุ และตั้งข้อสังเกตว่า
บริษัทเพิ่งปรับเพิ่มคาดการณ์ราคาน้ำมันดิบเบรนท์ขึ้นสู่ระดับ 105 ดอลลาร์ต่อบาร์เรลในปีนี้
จากเดิม 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล

“ไทยและฟิลิปปินส์เป็นผู้นำเข้าน้ำมันรายใหญ่ ขณะที่อินโดนีเซียและมาเลเซียจะได้รับผลกระทบแบบเป็นกลาง
จนถึงเชิงบวก จากราคาน้ำมันที่พุ่งขึ้น”มอร์แกน สแตนเลย์ ระบุ

ลองดูข้อมูลแล้ว กลับไปอ่านข่าวอีกรอบนะครับ ลดไทย เพิ่มไต้หวัน เพิ่มอินโด
อืม ปีนี้พี่ไทยแค่เล่นเรื่องฟืีนฟูน้ำท่วม + ลดภาษี มันก็โดดเด่นกว่าคนอื่นอยู่แล้ว

ผมเขียนเรื่องนี้ ก่อนตลาดจะปิดนะครับ ซักประมาณบ่ายสาม แล้วพอสิ้นวัน

หลังประกาศลดน้ำหนัก สิ้นวัน ฝรั่งซื้อสุทธิ 5 พันล้าน !!!
รายย่ายขายสุทธิ4พันกว่าล้าน

ครั้งนี้ไม่ใช่ครั้งแรก ที่มีการกระทำสวนทางกับสิ่งที่ประกาศ
มุขซ้ำ แต่ใช้ได้ผลเสมอกับนักลงทุนที่ใช้อารมณ์ในการตัดสินใจ

ประเด็นที่ผมต้องการจะสื่อคือ อย่าไปปักใจเชื่อใคร ให้พิจารณาจากข้อเท็จจริงที่เราหาได้มากที่สุเป็นหลัก
แล้วไม่ว่าใครจะว่ายังไง แต่เราจะไม่กระเพื่อมไปกับความรู้สึกเหล่านั้น เพราะเราใช้เหตุผล หาใช่อารมณ์

เครดิต : ข้อมูลจากคุณ วิศิษฐ์ องค์พิพัตนกุล- กรรมการผู้จัดการ บล.ทรีนิตี้