PE Hybrid

มาตรฐาน

เหตุเริ่มจาก ผมมองว่า การที่ตลาดหรือเราเองจะให้ PE กับซักธุรกิจ ที่มี Product หลากหลาย
มันจะดูหยาบๆ ลวกๆไปหน่อย เลยคิดว่า ถ้าแยก port เป็นประเภท แล้วให้คะแนนตามน้ำหนักไป
น่าจะสมเหตุสมผลกว่าในความเห็นผม

ขอยกตัวอย่าง กลุ่มอสังหาฯ ที่เพิ่งเขียนเลยแล้วกัน เพราะเห็นภาพชัดดี ระหว่าง แนวราบกับแนวสูงนี่
มันมีข้อดี ข้อด้อยต่างกัน ชัดเจน แล้วคนที่ตัดสินใจซื้อ ก็มีน้ำหนักที่เปลี่ยนไป
หลังจากเกิดเหตุน้ำท่วมครั้งใหญ่ที่ผ่านมา ก็จะเห็นได้เลยว่า ทำเลไหนน้ำไม่ท่วมก็จะขายดีแน่ แต่ทำเลไหนที่หนีไม่พ้น
ก็จะมาดูว่า แต่ละเจ้าดูแลลูกค้าที่เจอปัญหายังไงบ้าง ส่วนโครงการที่ยังขายไม่หมด ก็จุกกันไปตามระเบียบ
และภาวนาว่าภาครัฐจะมีมาตรการที่เป็นรูปธรรมออกมาซักที ไม่งั้นท่วมอีกรอบนี่ แนวราบกู่ไม่กลับจริงๆด้วย

โดยขอเริ่มที่ Sena ก่อนเลยแล้วกัน เพราะ ประกาศตัวว่าจะพัฒนาอสังหาครบวงจร แล้วก็เพิ่งเขียนภาคแรก ยังมีข้อมูลอยู่แล้ว
ลองย้อนอ่านตอนเก่า SENA Plus ดูก่อนก็ได้ครับ จะได้เห็นภาพของ Sena ชัดขึ้น

อันนี้เป็นยอดขายแบ่งตามประเภทของ Sena ที่ผ่านมา จากข้อมูลนี้ผมจะลองเอาไปทำ PE Hybrid ดู


ส่วนที่จะเพิ่มเติมนอกจากขายโครงการแล้ว ก็จะเป็นSena House ที่เป็น Apartment ให้เช่า, SenaFest Community Mall
และ สนามกอลฟ์ Pattaya Country Club ที่จะเป็นตัวสร้าง Recurring Income + ยกระดับ Brand ใ้ห้กับ Sena


หลักเกณฑ์การให้คะแนน

PE สำหรับบ้านแนวราบ => 3-5 เพราะลูกค้ายังกังวลเรื่องน้ำท่วม (Sena เฉลี่ย 4 ปีได้ 4.02)

PE สำหรับแนวสูง => เอาไป 5.5 แล้วค่อยๆขยับไป 6 ก่อน (AP 8.7)

PE สำหรับพื้นที่ให้เช่า => Sena หน้าใหม่เอาไป 8 ก่อน  (กลุ่มมีตั้งแต่ 10-20)


ผมเลยลองทำเป็นตารางโดยคำนวณตามสัดส่วนของกำไรดู โดยในปี 55-56 เรายังไม่รู้ตัวเลข แต่ผมจะยึดสัดส่วน% เป็นหลักนะครับ

จะเห็นว่า นี่ผมก็ออกแนวจะกดๆคะแนน กับ Sena แล้ว แต่ PE Hybrid ของ Sena จากตารางก็ยังดูพอเป็นไปได้
ไม่ได้น่าเกลียดอะไร แถมยังตามเพื่อนๆในกลุ่ม ณ ปัจจุบันเสียด้วยซ้ำ

ปล ถ้าว่างๆ + นึกสนุก อาจลองทำ PE Hybrid โครงการของ บ.อื่นๆด้วยก็น่าจะเห็นภาพชัดขึ้น
น่าจะละเอียดกว่าที่จะให้ PE เหมารวมไปเลยนะ หรือ เพื่อนที่ตามอ่านท่านใด ลองคำนวณของเจ้าอื่นดูก็ได้ครับ

@Shaen
22 ก.พ. 2012

ใส่ความเห็นได้เลยครับ:)

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s