SENA Plus

มาตรฐาน

SENA ชื่อนี้หลายคนที่อยู่ในวงการลงทุนและอสังหาฯ คงรู้สึกได้ถึง “ความหน่วง” ด้วยความที่เริ่มจาก
ธุรกิจกงสี ซึ่งก็มีทั้งข้อดีและข้อจำกัด ข้อดีก็คือ เถ้าแก่จะลงมาดูแลโครงการแบบใกล้ชิด ตัดสินใจได้เร็ว
แต่ข้อจำกัดของ Sena คือ เคยผ่านประสบการณ์การลอยตัวค่าเงินบาทมา ซึ่งช่วงแรกกู้เงินจากตปท.มา
แล้วไม่ได้ืทำ Forward ไว้! แน่นอนว่า บาดเจ็บ

ฉะนั้นเวลาจะขยายโครงการ Sena จะระมัดระวังมากกว่าปกติ และมีการเปลี่ยนถ่ายรุ่นในการบริหารด้วย
แต่ก็ยังมีกลิ่นไอของความเป็นกงสีอยู่ เพราะสัดส่วนการถือหุ้นอยู่กว่าครึ่ง ทำให้การขยายตัว ในช่วงที่ผ่านมา
เทียบกับเืพื่อนๆในกลุ่ม อาจจะดู หน่วงๆไป

ลองมาดูเพื่อนๆในแวดงงเดียวกันเปรียบเทียบดู

PSพระเอกในอดีต เจาะตลาดทุกกลุ่ม สร้างเยอะ ขายไว แต่มาจุกตอนน้ำท่วมปีล่าสุด

SPALI – พื้นที่อาจจะรองมาหน่อย ควบคุมต้นทุนเก่ง – โตตลอดเช่นกัน

LPN สม่ำเสมอด้วยคุณภาพ ถนัดแนวสูงเป็นพิเศษ

https://i0.wp.com/content.screencast.com/users/glauy/folders/Snagit/media/5c5b8be5-d928-4dfb-b06b-4a8236a77862/02.15.2012-15.11.05.png

SIRI ผู้ท้าชิงแชมป์คนใหม่ Brand ติดตลาด ออกแบบสวย เปิดจองและหมดภายในวันเดียวอยู่บ่อยๆ


ตบท้ายด้วย SENA ดูยอดขาย กำไร แล้วจะเข้าใจว่า ทำไมมันถึงหน่วง PE ต่ำเตี้ยเช่นนี้ แต่…

แต่แนวโน้มรายไตรมาสเริ่มจะดีขึ้น!

ด้วยผลงานที่ผ่านมา ยอดขาย กำไรแทบไม่โต และถือว่าเป็นผู้เล่นตัวเล็กในตลาดอสังหาฯ
SENA จึงถูกวางตำแหน่ง หุ้นปันผล มาโดยตลอด สังเกตปันผล 7-8% มาโดยตลาด

แต่จากข้อมูลล่าสุด โครงการในมือ เหลือในแนวสูงเยอะ ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด ก็น่าจะเป็นผลดี

ถึงแม้จะมียอดขายที่ไม่สูง แต่มีประสิทธิภาพในการคุมต้นทุนและการบริหารนี่แหละ ดูจาก ROA,ROE,NPM ถือว่าสูงไม่น้อย
นี่ถือเป็นจุดเด่นของ SENA และเมื่อถึงคราวเวลาจะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์  ขนาดที่เล็ก จะทำได้คล่องตัวมากกว่า

SenaFest – Community Mall ความท้าทายใหม่ที่จะทำให้ Brand Sena ดูมีสีสัน มีชีิวิตชีวา เพิ่มมากขึ้น

https://i1.wp.com/www.senafest.com/img/gellery/pic1.jpg


Image

Senafest ถือว่ามีความสูงแตกต่างจากคอมมิวนิตี้มอลล์ทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่มีจำนวนไม่เกิน 2-3 ชั้น แต่โครงการนี้จะมี 4 ชั้น เพื่อให้ลูกค้า
ได้เต็มอิ่มกับพื้นที่และจำนวนร้านค้าที่เพิ่มขึ้นได้อีก ประมาณ 25% จะมีการติดตั้งบันไดเลื่อนถึง 16 ตัว เพื่ออำนวยความสะดวกใน
การขึ้น-ลง ส่วนบริเวณชั้น 1 เป็นลานจัดกิจกรรมอีสต์คอร์ตและเวสต์คอร์ต เพื่อเพิ่มความคึกคักให้กับมอลล์

ล่าสุด เมื่อประมาณ 2 สัปดาห์ ได้เริ่มนำเสนอรายละเอียดโครงการให้กับผู้เช่ากลุ่มเป้าหมาย แต่ยังไม่ได้กำหนดอัตราค่าเช่าเป็นทางการ
เบื้องต้นคาดว่าจะมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 800-2,000 บาท/ ตารางเมตร/เดือน สำหรับงานก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการช่วงปลายปี 2555

อ้างอิง http://www.senafest.com

ภาคประเมิณกำไร SenaFest

ที่นี่ผมอยากเลยลองประเมิณ รายได้ กำไร จาก SenaFest ดูบ้าง

https://i1.wp.com/content.screencast.com/users/glauy/folders/Snagit/media/8ab4fc21-981b-40d4-abce-ae9853d6280f/02.15.2012-21.38.16.png

ตารางนี้เทียบกับเพื่อนที่เป็นธุรกิจที่ให้เช่้าพื้นที่ ว่ามีอัตราส่วนทางการเงินยังไงบ้าง

ภาควิเคราะห์

ในช่วงแรกเป็นการเปิดตัว ค่าเช่าอาจจะยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับเพื่อนๆ อย่าง SF นี่ 2,000/ตรม. เลยนะครับ
ของ SenaFest ถ้าตีซัก 1200-1500 บาืท/ตร.ม กำไรจากที่ผ่านมา + เืทียบกับเพื่อนๆ น่าจะ 25-30% ความจุ 90%

จะได้ รายได้ราว 127 ล้านบาท กำไรจะอยู่ในช่วง 31-39 ล้านบาท เฉพาะพื้นทีให้เช่า
(อาจจะมีพ่วงมาในลักษณะป้ายโฆษณา+กิจกรรมส่งเสริมการขาย บ้างซัก 5%)
ก็ตีราวๆ 35 ล้านบาท/ปี สำหรับช่วงเริ่มต้น

แต่ในข่าวมีเขียนเผื่อเอาไว้ สามารถเพิ่มพื้นที่เช่าได้อีก 25%
88 ล้าน ก็จะเป็นกำไรจากค่าเช่าสูงสุด ณ ปัจจุบันที่จะทำได้
และยังสามารถเพิ่มค่าเช่าตามสภาพเศรษฐกิจไปได้อีก

สัดส่วนจาก SenaFest อาจจะดูไม่เยอะ แต่ผลพลอยได้ื่ทางอ้อมที่ SENA จะได้คือ Brand Awareness
ต่อภาพลักษณ์ของอสังหาของ SENA เอง เวลาจะเปิดขายโครงการใหม่ๆ ก็สามารถเปิดขายที่ SenaFest ได้เลย
ส่งผลใ้ห้มีโอกาสขายโครงการได้มากขึ้น และมีโอกาสที่จะทำ Mall แหล่งถัดๆไป ไ้ด้อีก

สรุปคือ ผมมองว่า SenaFest + Pattaya Golf Club มีโอกาสที่จะตอบโจทย์
ที่ Sena ขาดอยู่ในแง่ความแข็งแรง + ความหรูหรา ของ Brand ไปได้


ภาคต่อ : ตัวอย่างการคำนวณ PE Hybrid ของ SENA ครับ

เผยแพร่ครั้งแรก : 22 ก.พ. 2012
@Shaen

3 responses »

  1. โครงการเสนาเฟส ทำเลใกล้กับ Vue (the river) ของ Raimon มากๆครับ แบบเดินกันถึงได้เลย
    แต่ Vue กำลังจะเปิดโครงการไม่เกิน 1-2 เดือนนี้หลังจากเลื่อนมาจากปลายปีที่แล้ว มีร้านอาหารแบรนด์ดังเยอะเลย มี Maxvalue ด้วย
    แถมใกล้ๆยังมี Light house Condo อีกอันที่ 2-3ชั้นล่าง เป็น Community mall ย่อมๆ มีท๊อป ซุปเปอร์มาเก็ต

    เกรงว่าเปิดทีหลังจะทำให้แบรนด์แม่เหล็กทั้งหลายโดนแย่งไปหมดแล้ว สุดท้ายก็เหลือแต่รายย่อยซึ่งไม่ดึงดูดให้โครงการประสบความสำเร็จอีก

    • ผมขอมองอีกมุมครับ ถ้าเดินถึงกัน ผมว่ายิ่งดีครับ เพราะคนที่เดินจาก Vue ก็จะเดินมา Senafest ได้อีก
      ไม่ต้องทำตลาดประชาสัมพันธ์อะไรมากเลยครับ ออกแนวเกื้อกูลกันด้วยซ้ำ

      เหมือนสยามที่ละแวกนั้นมันเชื่อมโยงกันไปหมด ทำให้คนไปที่เดียว ได้เดินหลายตลาดเลย
      เหมือนนิคมอุตสาหกรรม การที่เราสร้่างจากที่มีฐานเดิมอยู่แล้ว มันได้อานิสงส์หลายอย่างครับ

      เปิดทีหลัง ยิ่งทำให้คนแถวนั่นแน่นอยู่แล้ว แล้วคนก็ชอบของใหม่ครับ ยังไงก็อยากมาดู
      เปิดปุ๊บคนไหลมาเลย แล้วจ้างทีมออกแบบทีมเดียวกับ paragon + paradise ดูแบบแล้วก็สวยมากน่าเดินด้วย

      ขอบคุณที่แชร์นะครับ😀

ใส่ความเห็นได้เลยครับ:)

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s